Налог на имущество при продаже недвижимости — судебный спор

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Налог на имущество при продаже недвижимости - судебный спор

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости.  Они будут работать если компания:

  • оформит документы в надлежащем виде;
  • запасется убедительными деловыми целями операций;
  • докажет самостоятельность участников сделки

Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости.

Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки.

Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Продажа недвижимости через спецрежимника

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал, а не по договору купли-продажи.

По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль. Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст.

170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому  продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Внесение недвижимости в УК компании на УСН

При передаче актива в качестве взноса в уставный капитал упрощенца нужно учесть, что компания не вправе применять сепецрежим, если доля участия юрлиц превысит 25 процентов (подп. 14 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

После передачи недвижимость нужно убедиться, что 75 процентов уставного капитала принадлежат физлицам. Этого можно добиться, если и участники-физлица тоже сделают дополнительные взносы в уставный капитал.

Так же можно занизить стоимость недвижимости при передаче его в уставный капитал. Нормы не запрещают вносить основные средства по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной (п. 1 ст. 257, подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ).

Главное, чтобы эту стоимость подтвердил оценщик.

Деловая цель, которая обоснует такую схему — группа компаний хочет начать новый бизнес с помощью спорных активов. Для этого им пришлось создать новую компанию или увеличить уставный капитал уже существующей. Впоследствии бизнес не задался, пришлось активы продать.

Схема 3. Занизить цену продажи недвижимости

Схема позволит оптимизировать налог на прибыль и НДС через снижение выручки от продажи недвижимости. Больше подходит группам компаний. Если покупатель внешний, нужно дополнительно изобретать безналоговый способ получить с него оставшуюся сумму.

Как работает схема. Продавец должен уплатить НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 249, 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Налоговая база снизится если занизить цену продажи.

Такая схема проста и ее можно быстро исполнить. Однако есть один недостаток – НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН продавцу все же нужно уплатить.

Продажа недвижимости по заниженной цене

Покупатель примет НДС к вычету со стоимости объект. Если продавец продает невидимости юрлицу из своей же группы, нагрузка по НДС в целом не изменится. Покупатель примет объект к учету по заниженной первоначальной стоимости. А значит и амортизационные отчисления будут минимальными.

Чтобы снизить риск доначислений продавцу целесообразно запастись деловой целью, с помощью которой он обоснует продажу активов по сниженной цене. Например, обременение объекта залогом. Ведь если объект в залоге, его стоимость невысока. Покупатель приобретает актив по заниженной цене, так как у него есть риск не только потерять объект, но и не возместить убытки.  

Еще одна возможная деловая цель – долгосрочный договор аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу — не основание для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Отчет оценщика так же снизит риск претензий со стороны налоговиков. Оценщик вправе оценить объект значительно ниже его рыночной стоимости (Федеральный закон от 29.07.98 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Продажа недвижимости на торгах так же обоснует цену сделки. Продавец должен заключить договор с покупателем, который выиграл торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

Еще причины, которые обоснуют низкую цену сделки:

  • неблагоприятная деловая репутация объекта; 
  • срочность продажи;
  • кризисное состояние рынка недвижимости;
  • выгодные условия оплаты.

Чтобы подтвердить кризис рынка недвижимости, нужно запастись скриншотами о продаже аналогичных объектов. Неблагоприятную деловую репутацию объекта подтвердят слухи.

Например, рядом с гостиницей планируют строить железную дорогу, автомагистраль, или вредное производство. Такие слухи нужно зафиксировать в протоколах совещаний с потенциальными контрагентами.

Так же целесообразно приложить скриншоты статей из интернета и прочие публикации СМИ.

Схема 4. Продать долю компании, которой принадлежит недвижимость

Продажа доли в уставном капитале НДС не облагается (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налог на прибыль тоже платить не придется.

Как работает схема. Организация сознает новую компанию и в качестве вклада в уставный капитал вносит недвижимость. Затем компания продает долю в уставном капитале новой компании по рыночной цене.

Имущество, переданное в качестве вклада в УК, не признается реализацией. Поэтому при передаче активов в уставный капитал компании не нужно исчислять НДС и налог на прибыль.

Если при этом продавец применяет общую систему, с недоамортизированной части недвижимости нужно восстановить НДС (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Компания, которая получила недвижимость в качестве вклада в УК, вправе принять ту же сумму НДС к вычету (п. 11 ст.171 НК РФ).

Чтобы вообще не пришлось уплачивать налог, вклад в уставный капитал недвижимостью должно сделать физлицо. Физические лица — не плательщики НДС.

При продаже доли или ее части в уставном капитале общества учредитель-физлицо вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на фактические расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав.

Главное, чтобы человек документально подтвердил эти расходы (абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.06.15 № 146-ФЗ).

Источник: http://www.NalogPlan.ru/article/4086-kak-snizit-nalogi-pri-kuple-prodaje-nedvijimosti

Налог с продажи имущества и все подробности о нем

Вне зависимости от вида собственности у его владельца при продаже возникает обязанность уплачивать налог. Эта процедура обычно доставляет мало удовольствия, так как обывателю этот процесс может показаться довольно сложным.

Существуют различные правила расчёта налога с продажи имущества и способы уменьшить его сумму. Далее мы рассмотрим подробную процедуру расчёта налога с продажи различных видов собственности.

Когда при продаже имущества возникает необходимость уплачивать налог

Существует ряд случаев, от которых зависит, будет ли ваше имущество облагаться налогом:

  • период, на протяжение которого объект продажи пребывал в собственности (в случае, если этот период свыше трёх лет, то налог с продажи объекта собственности не взимается). Однако и здесь существуют оговорки – если физическое лицо приобрело недвижимость после 1 января 2016 года, то временная граница неуплаты налога составляет не три года, а пять лет;
  • размер дохода физического лица от продажи имущества;
  • категория объекта собственности. Все виды собственности условно подразделяются на три группы: жилое недвижимое имущество (квартиры, дома, дачи и т.д.), иное недвижимое имущество (гараж и т.д.) и иное имущество* (автомобиль, мотоцикл и т.д.).

* кроме ценных бумаг

Разберём каждый случай подробнее.

Надлежащий период владения

Согласно пункту 17.1. статьи 217 НК РФ, продавая различного рода собственность, находящуюся во владении собственника не менее 3 лет, гражданин не облагается налогом на доход, не декларируется прибыль и не подаётся в налоговые органы декларация по установленной форме 3-НДФЛ.

Причем в конкретном случае не играет роль продажная стоимость имущества, его вид и количество. Под данную норму права подпадают исключительно граждане Российской Федерации. Помимо прочего, к данной категории собственности относятся также и её доли, находящиеся во владении собственника.

Не так давно ряд статей НК РФ касательно перечня объектов недвижимого имущества, приобретённого в собственность в 2016 году и позже претерпели изменения. Применительно к данному имуществу действует следующее правило:

Согласно статье 217.1 НК РФ, при покупке собственности у иных лиц применяется не трёхлетний, а срок владения собственностью от пяти лет.

Как упоминалось раньше, нововведения НК РФ распространяются лишь на недвижимость, приобретённую после 1 января 2016 года. Проще говоря, физическое лицо, купившее объект недвижимости раньше вышеуказанной даты может на законных основаниях продать её без уплаты НДФЛ если продаваемое имущество использовалось и было во владении третьего лица более трёх лет.

Напротив, имущество, оформленное в собственность в 2016 году облагается этим налогом, если срок владения им составляет менее пяти лет. Стоит отметить, что на областном уровне местные власти вправе установить собственный «порог» владения объектом недвижимости – сокращённый, то есть не превышающий пяти лет.

Важно понимать, что при продаже квартиры дата начала исчисления срока владения недвижимостью во многом зависит от побуждений приобретения имущества, к примеру: при покупке недвижимого имущества датой начала исчисления срока владения будет считаться момент заключения договора, о передаче (приобретении) имущества в собственность.

Читайте также:  Возмещение ндс в заявительном порядке становится доступнее

Если же объект недвижимости наследуемый – день нотариального заверения наследства, учтённый по правилам наследования.

Разумная продажная стоимость имущества

Если вы всё-таки решили сбыть объект недвижимости раньше допустимого минимально установленного срока владения и вам требуется уплатить налог с продажи имущества, ознакомьтесь со следующей информацией.

Источник: https://sempravo.com/zhilischnyy-vopros/nalog-s-prodazhi-imushhestva.html

Освобождение от НДФЛ имущества находящегося в собственности более трех или пяти лет | Народный вопрос.РФ

0 [ ] [ ]

Освобождение от НДФЛ имущества находящегося в собственности более трех или пяти лет

На практике у налогоплательщиков иногда возникают вопросы о том, в каких случаях при продаже имущества у них возникает обязанность по уплате НДФЛ, при каких условиях такой доход не подлежит налогообложению, а также следует ли налогоплательщику подавать налоговую декларацию по доходам от продажи имущества со сроком владения более трех лет. Ответы на эти и другие вопросы Вы узнаете, прочитав нижеприведенный материал.

Прежде всего, отметим, что под имуществом в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее – НК РФ) понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) (пункт 2 статьи 38 НК РФ).

К объектам гражданских прав в силу статьи 128 ГК РФ относятся, в частности, вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество.

При этом к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

Также к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (пункт 2 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, одним из видов недвижимости являются жилые помещения.

В статье 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определено, что к жилым помещениям относятся:

– жилой дом, часть жилого дома;

– квартира, часть квартиры;

– комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Налог на доходы физических лиц

Для целей главы 23 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ).

Объектом налогообложения по НДФЛ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками, в том числе от источников в Российской Федерации (пункт 1 статьи 209 НК РФ).

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статье 212 НК РФ (пункт 1 статьи 210 НК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 1, подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных им в налоговом периоде:

– от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

При этом необходимо учитывать, что на основании подпункта 17.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от обложения НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

– от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более;

– при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения подпункта 17.1 статьи 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Как видно из вышеприведенных норм НК РФ, критерием для решения вопроса об обложении НДФЛ доходов от продажи имущества является срок нахождения его в собственности. Поэтому далее рассмотрим, как следует исчислять этот срок.

Согласно статьям 131, 223 ГК РФ, пункту 1 статьи 14 Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) для приобретаемого по договору имущества срок нахождения этого имущества в собственности физического лица начинает исчисляться с даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Для вновь создаваемого имущества срок нахождения этого имущества в собственности физического лица начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из ЕГРП (статьи 131, 219 ГК РФ, пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ).

Обратите внимание, что дата подписания акта приема-передачи или дата приобретения строящегося недвижимого имущества для определения срока нахождения его в собственности значения не имеет.

На это указывают письма Минфина Российской Федерации от 14 февраля 2013 года № 03-04-05/9-103, от 15 ноября 2012 года № 03-04-05/9-1315, от 20 июля 2012 года № 03-04-05/7-893, от 18 мая 2012 года № 03-04-05/9-651. Заметим, что из данного правила есть исключение.

Период нахождения в собственности жилья, приобретенного участником жилищно-строительного кооператива, определяется с момента уплаты им паевого взноса в полном объеме при условии передачи налогоплательщику имущества по акту приема-передачи (пункт 4 статьи 218 ГК РФ, письма Минфина Российской Федерации от 4 июля 2012 года № 03-04-05/7-837, УФНС Российской Федерации по городу Москве от 22 марта 2011 года № 20-14/4/026727).

В письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2012 года № 03-04-05/9-810 даны разъяснения о том, как определить период нахождения в собственности налогоплательщика объекта незавершенного строительства в случае, когда право собственности на него регистрировалось несколько раз на различных этапах готовности. По мнению Минфина Российской Федерации, в такой ситуации срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты последней регистрации права собственности на указанный объект.

Как сказано в письме Минфина Российской Федерации от 20 ноября 2012 года № 03-04-05/9-1324 срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи.

На практике может возникнуть ситуация, в которой у физического лица – собственника имущества определенная доля его может находиться в собственности больше или меньше времени, чем другая (другие) доля (части) имущества, а имущество реализуется целиком с указанием в договоре полной стоимости.

В письме от 13 января 2015 года № 03-04-05/69528 Минфин Российской Федерации рассмотрел аналогичную ситуацию и разъяснил следующее: статьей 235 ГК установлено, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартиру) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Читайте также:  Срок уплаты ндс в 2018: налоговый период

Напомним, что согласно пункту 17.

1 статьи 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размеров их долей в праве собственности на дом) более трех лет, то доходы от продажи квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Аналогичные разъяснения на этот счет даны в письмах Минфина Российской Федерации от 2 апреля 2015 года № 03-04-05/18246, от 15 августа 2014 года № 03-04-05/40976, от 24 июля 2013 года № 03-04-05/29162, от 10 апреля 2013 года № 03-04-05/7-368, от 31 июля 2012 года № 03-04-05/7-904

Относительно подачи налоговой декларации при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, ФНС Российской Федерации в письме от 6 апреля 2012 года № ЕД-3-3/1166@ разъясняет, что физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется. Такие же разъяснения содержатся в Информации ФНС Российской Федерации от 23 марта 2015 года «О декларационной кампании 2015 г.».

Обратите внимание!

С 1 января 2016 года имущественный налоговый вычет будет представляться в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде:

– от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

– от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Такие изменения в подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ вносятся Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 382-ФЗ).

Кроме того, с указанной даты будут освобождены от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

– от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ;

– от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Заметим, что данные положения не будут распространяться на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ, подпункт «в» пункта 10 статьи 2, пункт 2 статьи 4 Закона № 382-ФЗ).

Как видим, при продаже недвижимого имущества и имущественный налоговый вычет и освобождение от налогообложения соответствующего дохода, с 1 января 2016 года будут предоставляться с учетом особенностей, установленных новой статьей 217.1 НК РФ. Поэтому рассмотрим указанную статью более подробно.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ по общему правилу доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, будут освобождаться от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет, за исключением объектов, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, для которых данный срок будет составлять 3 года. Обратите внимание, что в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ речь идет об объектах недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если налогоплательщиком будет продаваться объект недвижимого имущества, срок владения которым не достигнет на дату реализации минимального предельного срока, то с полученного дохода налогоплательщику необходимо будет уплатить НДФЛ.

Чтобы определить размер дохода от продажи объекта недвижимого имущества, учитываемый в целях исчисления НДФЛ, нужно будет сравнить две величины: сумму полученного продавцом дохода и кадастровую стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Обратите внимание, что данное правило будет применяться в случаях, если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект определена. Если доход, полученный от продажи недвижимости, будет меньше, чем произведение кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7, то налог налогоплательщику нужно будет исчислить из произведения кадастровой стоимости этого объекта и коэффициента 0,7 (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

На основании пункта 6 статьи 217.1 НК РФ субъектам Российской Федерации будет предоставлено право уменьшить:

– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 названной статьи (5 лет);

– размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ (0,7).

При этом субъекты Российской Федерации смогут снизить своим законом указанные величины вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Обратите внимание!

Вышеуказанные положения (положения подпункта 1 пункта 2 статьи 220, пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, изложенные в редакции Закона № 382-ФЗ, и положения статьи 217.1 НК РФ) будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. На это указывает пункт 3 статьи 4 Закона № 382-ФЗ.

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/2809

Налог при продаже недвижимости по новым правилам — Статьи

В 2014 году в Налоговый кодекс были внесены существенные изменения в части определения налоговой базы физического лица при продаже недвижимого имущества, которые вступают в силу с 01 января 2016 года.

Согласно указанным изменениям налогообложение обычных граждан при продаже недвижимого имущества очень кардинально меняется с 2016 года.

 

 

Что было до 01 января 2016 года

Статьи 217 и 220 Налогового кодекса РФ устанавливают условия налогообложения при продаже гражданами любого имущества, в том числе и недвижимого (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе).

Когда возникает обязанность для уплаты налога на доход от продажи недвижимости

1. Основания для уплаты НДФЛ продавцом после продажи недвижимости определяется периодом нахождения в собственности продавца данного объекта недвижимости – ТРИ ГОДА

Подробнее: В случае, если недвижимость находится в собственности продавца-гражданина более трёх лет, налоговые последствия отсутствуют, независимо от размера дохода, полученного от продажи недвижимости.

(Исключений в части изменения сроков нет)

2. Если основания для уплаты налога возникли (недвижимость находится собственности продавца-гражданина менее трёх лет) гражданин вправе:

— применить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей

или

— вместо получения имущественного налогового вычета в общей сумме 1 000 000 руб. уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

Пример 1

Гражданин продал по договору Купли-продажи квартиру за 1 500 000 рублей, находящейся в его собственности менее трёх лет,

Продавец решил воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб., соответственно он обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от 500 000 рублей (1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.), а именно 65 000 руб.

Пример 2  

Гражданин продал по договору Купли-продажи квартиру за 1 500 000 рублей, находящейся в его собственности менее трёх лет,

Гражданин решил вместо получения налогового вычета уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на сумму фактически произведённых им ранее расходов.

Квартира ранее приобретена за те же 1 500 000 рублей, продавец может избежать налоговых последствий, так как сумма доходов от продажи квартиры не превышает сумму расходов на приобретение этой квартиры.

Если квартира была продана уже за 2 000 000 рублей, а ранее приобретена за 1 500 000 рублей, то размер налога составил бы 13% от 500 000 = 65 000 рублей (от разницы между доходом и расходом).

Вполне понятные условия для налогового планирования при получении дохода от продажи недвижимости.

Читайте также:  Нужна ли кассовая книга для ведения онлайн-кассы

Но налоги мало кто хочет платить, и часто возникала ситуация, когда стоимость квартиры указывалась сторонами в размере до одного миллиона рублей либо устанавливалась в той же сумме, что и приобретенная ранее.

При том, что реальная рыночная стоимость могла многократно превышать эту сумму.

Делалось это с одной целью – уход от уплаты НДФЛ за счёт применения налогового вычета или зачета расходов.

Нельзя со 100% вероятностью утверждать, что поправки были внесены в Налоговый кодекс именно для взыскания с таких «несознательных» граждан суммы налогов, но, тем не менее, изменения кардинально меняют существующий порядок

Что будет после 01 января 2016 года

1. Изменение сроков возникновения обязанности по уплате НДФЛ (стало 5 лет)

Основания для уплаты НДФЛ продавцом после продажи недвижимости определяется периодом нахождения в собственности продавца данного объекта недвижимости – ПЯТЬ ЛЕТ

Подробнее: В случае, если недвижимость находится в собственности продавца-гражданина более пяти лет, налоговые последствия отсутствуют, независимо от размера дохода, полученного от продажи недвижимости.

Есть три исключения из данного правила

— Недвижимость получена продавцом в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

— Недвижимость получена продавцом в результате приватизации;

— Недвижимость получена продавцом — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В данных случаях налогообложение осуществляется по прежним правилам — минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года.

2. Порядок начисления не изменен, но существенно дополнен

В 2016 году продолжают действовать правила о возможности гражданина использовать имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 руб. для определения налоговой базы по НДФЛ при продаже недвижимого имущества, а так же условия позволяющие уменьшать сумму доходов на размер ранее понесённых расходов, остались теми же.

Налогоплательщик по-прежнему вправе не платить налог, если он продаёт объект за сумму, которая не превышает его собственные затраты на приобретение этой недвижимости.

В Налоговый кодекс РФ дополнен статьей, в которой определяет очень существенные новшества

В соответствии с п.

5 данной статьи, в случае, «если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

Подробнее:

Переводя эту норму на русский язык, можно установить, что с 01 января 2016 года стороны договора купли-продажи, то есть продавец и покупатель, должны учитывать кадастровую стоимость объекта.  

Теперь доход продавца (для определения суммы налога) от продажи объекта недвижимости привязан именно к ней. Сама же кадастровая стоимость установлена органами государственной власти (Кадастровая палата).

А так же, если в договоре купли-продажи цена объекта недвижимости будет меньше 70% кадастровой стоимости, то доходом (для определения суммы налога) будет признаваться именно 70% кадастровой стоимости недвижимости, независимо от цены, которая была реально получена продавцом.

Пример 1

Гражданин по договору купли-продажи приобрёл квартиру в феврале 2016 года. В марте 2017 года решил продать данный объект недвижимости за 1 000 000 рублей, применив право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

И если ранее продажа квартиры за данную стоимость не влекла никаких налоговых последствий, то теперь ситуация изменилась.

Кадастровая стоимость данной квартиры составляет 2 499 654 руб.

В случае, если в договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана, например, 1 000 000 рублей, то налог по новым правилам определяется из 70% кадастровой стоимости, а именно  от суммы 1749 654 рублей (70%) и за вычетом в размере 1 000 000 рублей будет составлять 13 % от 749 758 рублей ((2 499 654 руб. * 0,7) – 1 000 000 руб.), что составит 97 468 рублей.

Аналогичный порядок будет применяться для любых иных сделок по продаже недвижимости гражданами. 

В свою очередь, нормы пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ в 2016 году также продолжают действовать, и продавец в данном примере вправе вместо получения имущественного налогового вычета в общей сумме 1 000 000 руб. уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

В результате данных изменений ключевым фактором для расчёта налоговой базы становится не та цена, которая указана в договоре, а кадастровая стоимость объекта, определяемая уже без участия сторон.

Пример 2

Гражданин по договору купли-продажи приобрёл квартиру в феврале 2016 года за 1 500 000 рублей.

В марте 2017 года решил продать данный объект недвижимости за 1 500 000 рублей, применив право вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить сумму дохода от продажи данной квартиры на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

Ранее продажа квартиры за данную стоимость не влекла никаких налоговых последствий, то теперь ситуация так же меняется.

Кадастровая стоимость данной квартиры составляет 2 499 654 руб.

В случае, если в договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана, например, 1 500 000 рублей, то налог по новым правилам определяется из 70% кадастровой стоимости, а именно  от суммы 1749 654 рублей (70%) и за вычетом в размере 1 500 000 рублей будет составлять 13 % от 249 654 рубля ((2 499 654 руб. * 0,7) – 1 500 000 руб.), что составит 32 455  рублей.

Таким образом, с 2016 года гражданам необходимо учитывать данные изменения законодательства (в том числе обязательно смотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости, которая определена на дату совершения сделки) при продаже своего недвижимого имущества.

Обратите внимание:

— если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, положения ст. 217.1 НК РФ не применяются.

— данные изменения будут распространяться только на те объекты недвижимости, которые приобретены в собственность после 01.01.2016 г.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровую стоимость любого объекта недвижимости можно уточнить по его кадастровому номеру на официальном сайте Росреестра Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»

Эти сведения являются доступными и предоставляются в открытом доступе

Поиск осуществляется по одному из трех критериев: кадастровому номеру, условному номеру или адресу.

Вот прямая ссылка на этот сервис: (скопируйте ссылку и вставьте в строку браузера)

https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Так же, если вы знаете кадастровый номер объекта недвижимости, то можете узнать кадастровую стоимость объекта на сайте Федеральной налоговой службы по ссылке:(скопируйте ссылку и вставьте в строку браузера)

https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/

Совет юриста:

≈ Устанавливайте в договоре купли-продажи сумму НЕ МЕНЬШЕ кадастровой стоимости объекта

≈ Если вы планируйте купить квартиру и через непродолжительное время ее продать, то установите в договоре с продавцом кадастровую стоимость, что бы при продаже она не была меньше;

≈ Если вы получили квартиру в наследство кадастровой стоимостью более 1 млн. рублей, то не спешите с продажей (если «не горит») подождите три года, потом спокойно продавайте.

И помните, что хотя по общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, но  тем не менее, п. 34 ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 29 мая 2012 г. N 9 «О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ О НАСЛЕДОВАНИИ» говорит:

«Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом)».

Таким образом, право собственности на квартиру следует исчислять с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя).

Пример

То есть, если, например,  родственник, который оставил вам в наследство недвижимое имущество умер 01 февраля 2013 года, Свидетельство о праве на наследство у нотариуса вы получили 02 августа (через 6 месяцев), а переход права собственности в регистрационной палате был зафиксирован в реестре недвижимого имущества, например 10 октября 2013 года, то срок исчисления нахождения имущества начинает течь все равно с момента смерти наследодателя, то есть с 01 февраля 2013 года.

Для освобождения от налогового вычета необходимый срок — 3 года, соответственно этот срок наступит 01 февраля 2016 года.

Так же, обратившись в нашу компанию за консультацией, вы сможете узнать, как получить налоговый вычет участникам долевой собственности. О порядке и времени проведения консультаций смотрите на сайте в разделе «Консультации для физических лиц»

  Автор статьи Нелли Хайрулина©2015

Источник: http://nelly-jurist.ru/statya-jurista/vnimanie-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti-po-novyim-pravilam

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector