Учет коммунальных услуг у арендатора и арендодателя

Учет коммунальных платежей у арендатора и арендодателя

Учет коммунальных услуг у арендатора и арендодателя

Сотрудники компании в процессе своей работы пользуются водой, отоплением и прочими ресурсами. Следовательно, у фирмы появляется необходимость в уплате коммунальных услуг. Платежи необходимо правильно учитывать.

Особенности бухучета коммунальных платежей

Объем использованных коммунальных ресурсов определяется исходя из показаний счетчиков. Если счетчики в помещении отсутствуют, объем оказанных услуг рассчитывается исходя из законов. По каждому коммунальному ресурсу создан свой нормативный акт.

К примеру, для услуг отопления актуален ФЗ №190 «О теплоснабжении» от 27 июля 2010 года.

Если представители фирмы не согласны с начисленным объемом ресурсов, они могут обратиться в структуру, занимающуюся снабжением ресурсов.

Если эта структура согласится с претензиями фирмы, будет сформирован документ с измененными данными. На основании этого документа компания выставляет корректировочную счет-фактуру.

Коммунальные платежи учитываются на счете 60. В рамках учета фигурируют эти проводки:

  • ДТ60 КТ51. Перечисление платежа.
  • ДТ60/1 КТ51. Проводка применяется в том случае, если в соглашении со снабжающей организацией прописано условие о предварительной оплате. Выполняется на размер аванса.
  • ДТ60 КТ60 субсчет «Аванс». Эта проводка используется в связке с предыдущей. Она актуальна тогда, когда компания получила квитанции. Долг по платежам погашается авансом, переведенным ранее.

Проводки выполняются на основании соглашения об оказании коммунальных услуг, квитанций.

Особенности налогового учета платежей

Расходы по платежам будут признаны только тогда, когда они являются экономически обоснованными. Под экономической обоснованностью понимается направление трат на непосредственные нужды компании. В конечном итоге эти траты должны приносить доход организации.

К примеру, обоснованными расходы будут в том случае, если они идут на оплату коммунальных услуг, нужных для производственных потребностей. Траты не будут обоснованными тогда, когда, к примеру, компания оплачивает коммунальные услуги независимого от нее учебного заведения.

В последнем случае платежи не фигурируют при определении налоговой базы.

Траты могут признаваться в составе прямых или косвенных расходов.

Если фирма заключила соглашение со снабжающим органом напрямую, платежи на основании пункта 1 статьи 254 НК РФ признаются материальными расходами.

Последние же являются на основании пункта 1 статьи 318 НК РФ прямыми затратами.

Если за услуги платит арендодатель, а арендатор возмещает затраты, расходы признаются в структуре прочих трат на основании пункта 1 статьи 264 НК РФ. Прочие расходы считаются косвенными.

Они сокращают базу по налогу на прибыль в ныне идущем периоде. Прямые расходы необходимо распределять между незаконченным производством и проданной продукцией.

Косвенные траты, в свою очередь, в незаконченном производстве не остаются.

Также выплаты по коммунальным услугам могут включаться в арендную плату. В данном случае они будут включаться в состав трат по налогу на прибыль исходя из указаний пункта 10 статьи 264 НК РФ.

Прямыми или косвенными будут расходы, входящие в арендную плату? Однозначного ответа на этот вопрос в нормативных актах не дано. Поэтому отнесение платежей к прямым или косвенным должно регулироваться учетной политикой.

Возможность устанавливать порядок в учетной политике обусловлена пунктом 4 статьи 252 НК РФ. Траты признаются на основании этих документов:

  • Соглашение с поставщиками ресурсов.
  • Договор аренды.
  • Платежные бумаги, устанавливающие факт совершения платежа.

Период отнесения платежей к расходам зависит от периода, указанного в первичной документации.

Учет платежей у арендодателя

Существует два варианта оплаты услуг арендодателем:

  1. Платежи входят в состав платы за помещение.
  2. Плата за услуги компенсируется арендатором.

Учет в этих двух случаях будет выполняться по-разному.

Платежи входят в плату за аренду

Арендодатель будет сам совершать платежи на основании счетов-фактур. Они будут входить в состав расходов.

Порядок учета определяется тем, является ли предоставление помещений в аренду главной деятельностью компании-арендодателя.

Если это основная деятельность, платежи включаются в расходы по обычным направлениям деятельности. В обратном случае они входят в операционные траты. Проводки арендодателя будут следующими:

  • ДТ62 КТ90/1. Прибыль от сдачи объекта в аренду.
  • ДТ90/3 КТ68. Начисление НДС.
  • ДТ26 КТ60. Траты на оплату услуг.
  • ДТ19 КТ60. НДС, предъявленный коммунальной службой.
  • ДТ86 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ90/2 КТ26. Списание стоимости ресурсов.
  • ДТ60 КТ51. Оплата услуг.

Если сдача помещений в аренду является основной формой деятельности, расходы на основании пункта 1 статьи 254 НК РФ входят в материальные траты. Если же это не главная деятельность, траты могут входить или в прочие расходы (пункт 1 статьи 264 НК РФ), или во внереализационные расходы (пункт 1 статьи 265 НК РФ).

ВАЖНО! Налоговые органы полагают, что компенсация, полученная от арендатора, считается поступлением, связанным с предоставлением услуг по аренде. Эти поступления будут умножать налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 162 НК РФ. Компания, предоставляющая помещение, может принимать к вычету НДС, переведенный коммунальным структурам, в полном объеме.

Платежи не входят в арендную плату

Поступление компенсации от арендатора доходом считаться не будет, так как не соответствует пункту 2 ПБУ 9/99. Проводки будут следующими:

  • ДТ62 КТ90/1. Доход от предоставления объекта в аренду.
  • ДТ90/3 КТ68. Начисление НДС.
  • ДТ76 КТ60. Долг арендатора за коммунальные ресурсы.
  • ДТ60 КТ51. Перечисление коммунального платежа.
  • ДТ51 КТ76. Получение компенсации в счет коммунальных услуг от арендатора.

В рассматриваемой ситуации арендодатель выступает посредником. Поэтому в некоторых случаях арендатор выплачивает ему небольшое вознаграждение. Проводки по этой операции будут такими:

  • ДТ76 КТ90/1. Сумма вознаграждения.
  • ДТ90/3 КТ68. Начисление НДС.
  • ДТ51 КТ76. Получение вознаграждения.

Вознаграждение в рамках налогового учета принимается в состав доходов от обычных форм деятельности или операционных доходов.

Учет платежей у арендатора

Наиболее комфортный вариант для арендатора – включение коммунальных платежей в плату за аренду. Почему это удобно? Компании не придется контактировать с коммунальными службами напрямую. Не нужно тратить время на оформление платежей.

В этом случае траты будут входить в состав прочих расходов. Основанием для этого является пункт 1 статьи 264 НК РФ. Компания, арендующая помещение, может принимать к вычету «входной» НДС. Выполняется эта операция на основании счет-фактуры.

Проводки будут такими:

  • ДТ76 КТ51. Оплата платежа по аренде.
  • ДТ20 КТ76. Списание на расходы арендной платы.
  • ДТ19 КТ76. Учет НДС.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.

ВНИМАНИЕ! В письме Минфина №07-05-06/234 от 6.09.2005 года указано: если платеж по электроэнергии не входит в арендную плату, счет-фактура арендодателем не выставляется. Предполагается, что этот платеж будет выплачен в качестве компенсации.

Источник: https://assistentus.ru/buhuchet/kommunalnyh-platezhej/

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.

Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.

1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Рассмотрим два способа такого включения.

33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

– фиксированный (основной) платеж;

– переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж – это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб.

(фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж).

Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.

При использовании второго способа переменная часть, т.е.

стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст.

Читайте также:  Отпуск несовершеннолетних работников в 2018 году

614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

33.1.2. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ ОТДЕЛЬНО ОТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Отдельно от арендной платы “коммуналка” оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

33.1.2.1. КОМПЕНСАЦИЯ КОММУНАЛЬНЫХ РАСХОДОВ

В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.

Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.

Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м.

Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.

Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.

п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 .

——————————–

Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.

33.1.2.2. “КОММУНАЛКА” ОПЛАЧИВАЕТСЯ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКА

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги нередко производятся на основании посреднических договоров, в частности, договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК РФ).

Условие о посреднических отношениях между сторонами можно включить и в договор аренды, потому что организации свободны при заключении договора и могут заключать договор, содержащий элементы различных договоров (ст.

421 ГК РФ).

В данном случае арендодатель, заключив с коммунальными службами соответствующие договоры, приобретает у них энергию, воду, газ (т.е. коммунальные услуги), которые передает арендатору.

В свою очередь, получив от арендатора денежные средства за коммунальные услуги, он передает их коммунальным службам.

Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором.

Отметим, что посреднические договоры являются возмездными договорами (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, то арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

33.2. ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Исчисление и уплата НДС с коммунальных услуг при аренде помещений часто вызывают трудности у налогоплательщиков. Это связано с тем, что поставщиками данных услуг выступают коммунальные службы, плательщиками – арендодатели, а потребителями – арендаторы.

Вместе с тем порядок обложения НДС зависит от того, каким способом организованы расчеты за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем.

33.2.1. “КОММУНАЛКА” В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. В данном случае все поступления, в том числе коммунальные платежи, являются доходом от реализации услуг по сдаче помещений в аренду.

33.2.1.1. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, ст. 105.3, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Поэтому арендодатель должен исчислить НДС с полной суммы арендной платы.

Источник: http://narodirossii.ru/?p=11405

«Коммуналка» у арендатора и арендодателя: варианты бухучета

Принято считать, что чем меньше бизнес, тем меньше и затраты на него. Отчасти это верное утверждение, но только до того момента, пока речь не заходит о коммунальных платежах. «Коммуналка» платится директором организации или владельцем коммерческих помещений в счет пользования такими ресурсами, как отопление, вода, электричество и т.д.

В зависимости от условий договора аренды, обязанность по уплате счетов лежит или на арендаторе, или на арендодателе, что предполагает различные между собой варианты бухгалтерского учета.

Сегодня мы как раз и расскажем нашим клиентам по услуге «1С Предприятие в облаке» о том, чем они отличаются друг от друга, а также выскажем несколько скромных предположений насчет того, кому более выгодно платить за эти хозяйственные услуги.

Несколько слов об аренде

Подавляющее большинство наших отечественных компаний не считают целесообразным или не имеют как таковой возможности купить помещение для своего офиса. Во-первых, это удовольствие обошлось бы им совсем не дешево, во-вторых, кто знает, как в дальнейшем сложится работа.

Может быть, через год-два придется закрываться или сменить вид деятельности, а помещение в собственности может стать некоторой «обузой» для их владельцев. Более того, некоторые директора из числа наших клиентов рассказали о том, каким неустойчивым может быть рынок нежилого фонда в России.

В частности, цены на недвижимость формируются из множества факторов, в числе которых не только «внутренние убранства», но также и местоположение в городе, уровень развития близлежащей инфраструктуры, наличие или отсутствие транспортной развязки плюс еще много других внешних факторов.

Скажем, если поблизости от «дорогущего» бизнес-центра стали возводить жилой дом, то это неизбежно приведет к шуму от работы строительной техники. До тех пор, пока ремонт не закончится, цены на недвижимость могут оставаться сравнительно низкими, но как только стройка закончится – цены вновь могут подскочить.

Конечно, если есть финансы и талант, то на этой разнице в ценах можно неплохо заработать, однако большинство компаний имеют совершенно другой профиль деятельности и им просто не до этого.

Следовательно, будь у директора желание выкупить целый этаж здания или его полностью, то неизвестно, насколько выгодно он его продаст в будущем, когда такая необходимость возникнет. Собственно, поэтому аренда является максимально удобным вариантом пользования недвижимостью – минимум долгосрочных обязательств и рисков. Также можно будет съехать в другое место, если того потребуют обстоятельства.

Кто отвечает за «коммуналку» ?

Возвращаясь к вышесказанному, владельцы нежилых помещений предпочитают там не столько находиться, сколько сдавать их в аренду другим компаниям.

Разумеется, собственник заключает с ними договор аренды, который предполагает ежемесячную плату за каждый квадратный метр сдаваемого помещения.

В этом случае договор аренды может включать в себя одно из трех условий по части уплаты коммунальных платежей:

  • Коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю;
  • Они компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы;
  • Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.

В первом из указанных случаев у компании нет необходимости самостоятельно работать со счетами за коммунальные услуги, т.к. это уже будет лежать на плечах арендодателя, который напрямую взаимодействует с «коммунальщиками». В этом случае непосредственно арендодатель может использовать следующие проводки для отражения хозяйственных операций:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций
Дебет Кредит
62 90-1 Отражена выручка по аренде за текущий месяц
90-3 68 Начислен НДС
20 60 Отражены затраты на собственные коммунальные услуги
19 60 Отражена сумма НДС по собственным коммунальным услугам
68 19 Принят к вычету НДС
76 60 Отражена задолженность арендатора по коммунальным услугам
60 51 Перечислена плата за коммунальные услуги
51 62 Получена арендная плата от арендатора
51 76 Получена компенсация стоимости коммунальных услуг

В принципе, это несложно. Здесь важно понимать, что сумма арендной платы для арендатора может быть разной. А именно, сумма коммунальных платежей может быть фиксированной или же переменной.

К примеру, ООО «Империал» платит за аренду офиса 50000 рублей в месяц, которые включают в себя непосредственно 40000 рублей за аренду и остальные 10000 рублей за услуги «коммунальщиков».

По факту, компания за один месяц может израсходовать ресурсов на 7500 рублей, а в другом на 12500 рублей, если смотреть «по счетчикам». Однако для арендатора это не должно иметь никакого значения, т.к.

он будет платить «усредненные» 10000 рублей, которые назначил для него арендодатель. Бывают и такие случаи, когда арендатор ежемесячно платит за «коммуналку» ровно столько, сколько ресурсов он израсходовал за месяц. Здесь также применимы вышеуказанные проводки.

Платежи учитывает сам арендатор

В этом случае рекомендуется в качестве примера использовать следующие проводки:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций
Дебет Кредит
20 60 Учтены в качестве общехозяйственных расходов расходы по оплате собственных коммунальных услуг
68 19 Принят к вычету НДС

Также возможен и такой вариант:

Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций
Дебет Кредит
20 76 Учтена аренда за текущий месяц
19 68 Учтен НДС, предъявленный к оплате арендодателем
68 19 Принят к вычету НДС
20 76 Отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащих компенсации
76 51 Оплачена арендная плата и коммунальные платежи.

Опять-таки данные примеры показывают, что ничего сложного в отражении коммунальных платежей как у арендатора, так и у арендодателя в бухгалтерском учете нет. Здесь обеим сторонам необходимо договориться, как и каким образом будут проводиться платежи, и начисляться суммы. Если решить этот вопрос «на берегу», то и проблем в дальнейшем возникнуть не должно.

Читайте также:  Страховые взносы ип на усн "доходы минус расходы" в 2018

Немного о выгодах и недостатках

Фирма, которая впервые сталкивается с необходимостью аренды помещения для офиса, в любом случае будет рассматривать различные объекты нежилого фонда. Условия, по которым будут начисляться коммунальные платежи, напрямую зависят от требований, выдвигаемых владельцем этих помещений.

Как показывает практика, лучше согласиться предложение, когда компания помимо арендной платы будет самостоятельно оплачивать выставляемые ей счета. В первую очередь, это выгодно тем, что организация сможет единолично предполагать, сколько денег у нее потратится на электричество, воду и отопление.

В связи с этим появляется возможность сэкономить, чего нельзя сказать о фиксированной ставке, назначаемой арендодателем. Такой формат взаимодействия исключает возможность платить меньше положенного, но при этом позволяет знать наверняка, сколько денег придется отдать в каждом последующем месяце.

Более того, здесь невозможен «перелимит» израсходованных ресурсов, т.к. по условиям договора его должен возмещать арендодатель.

Стоит заметить, что даже фактически «перелимитить» на таких началах сотрудничества будет сложно по той причине, что владелец помещения, скорее всего, назначит максимальную ценовую планку за «коммуналку», дабы исключить возможность дополнительных расходов. В обратном случае, ему будет просто невыгодным такое партнерство.

Мнение одного арендодателя

У нас получилось связаться с одним владельцем бизнес-центра. Было, конечно, нелегко его уговорить, но все же это получилось. Так, мы полюбопытствовали, на каких началах по теме коммунальных платежей он сотрудничает со своими арендаторами.

На этот счет мы получили ответ, что в каждом конкретном случае условия разные. Мы также уточнили, насколько такой формат сотрудничества удобен лично для него. «Вполне нормально. Зато у меня не пустуют помещения под офисы» — сообщил нам владелец.

Из этой короткой беседы можно сделать косвенный вывод, что, вероятно, не он один предлагает своим клиентам выбор. Благодаря этому, его организация процветает, правда, на бухгалтеров взваливается двойная нагрузка.

Конечно, гораздо легче работать в режиме «единого стандарта», но разве это заботит владельца? Едва ли…

Выводы

На основании вышеизложенного мы делаем вывод, что потенциальному арендатору помещения под офис или склад необходимо с самого начала договориться о том, кто будет платить за «коммуналку». Если этого не сделать, то разбираться придется уже после. Как бы в этом случае дело не дошло до суда.

Самым обидным здесь будет то, что причиной всего этого станет невнимательность арендатора, который не удосужился вчитаться в пункты и разделы договора аренды. Следовательно, рекомендуем нашим читателям со всей ответственностью и осмотрительностью подойти к данному вопросу.

Также рекомендуем в обязательном порядке воспользоваться нашими проводками, которые призваны помочь в особенности молодым бухгалтерам, которые еще только начинают свой профессиональный путь. Опытным бухгалтером тоже не помешало бы проверить свои знания и, надеемся, освежить в памяти разные точки зрения.

Особенно это будет актуально в том случае, если организация переезжает из одного помещения в другое и при этом сменяются условия аренды. Так или ичаче, рекомендуем вам действовать на свое усмотрение.

Благодарим за внимание!

Источник: https://scloud.ru/blog/kommunalka_u_arendatora_i_arendodatelya_varianty_bukhucheta/

Коммунальные расходы арендатора | Бухгалтерия и кадры

Аренда площадей, необходимых для работы компании, позволяет избежать масштабных трат на покупку собственного помещения. Однако помимо арендной платы при этом, как правило, приходится иметь дело и с расходами на коммунальные услуги. Ведь нести расходы по содержанию взятого внаем помещения – прямая обязанность арендатора

Проблема заключается не столько в самих издержках на энерго-, тепло- и водоснабжение, сколько в налоговых последствиях таких операций. В прошлом номере журнала была опубликована статья о тонкостях налогообложения коммунальных затрат в случае работы фирмы в собственном помещении. Здесь же мы остановимся на решении вопроса об учете коммуналки в налоговых расходах для компаний-арендаторов.

Суть проблемы

Сложности при налогообложении расходов на коммунальные услуги у арендатора возникают из-за того, что прямые договоры с коммунальщиками, как правило, заключает арендодатель (собственник помещения).

Поэтому именно ему и выставляют документы соответствующие службы. Арендатор же никаких бумаг от продавцов указанных услуг не получает.

Значит, учет коммунальных затрат при определении налогооблагаемой прибыли оказывается под вопросом.

Тем не менее возможность включать издержки по обслуживанию помещения в налоговые расходы у арендатора есть. Если, конечно, своевременно позаботиться о правильном оформлении арендных отношений и запастись необходимым подтверждением коммунальных расходов.

Договоры с коммунальщиками напрямую

Для начала остановимся на наименее распространенном варианте оплаты коммуналки – непосредственно арендатором. Речь идет о случае, когда он заключает договоры с коммунальщиками напрямую, в обход арендодателя.

В смысле налогового учета затрат этот вариант для арендатора, безусловно, самый привлекательный. Ведь коммуналку можно беспрепятственно отнести к производственным, а именно – материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Но в то же время данный способ считается и самым проблемным в организационном плане.

Дело в том, что коммунальные службы далеко не всегда идут на прямой контакт с арендатором. И, в общем-то, вправе поступать так на вполне законных основаниях.

Здесь будет уместно вспомнить о правилах энергоснабжения, приведенных в гражданском законодательстве, которые могут быть распространены и на прочие коммунальные услуги в виде тепло- и водоснабжения (ст. 539–548 ГК РФ).

В частности, прямой договор с абонентом (потребителем) коммунальная служба может заключить при наличии у последнего энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации, а также приборов учета потребления энергии (п. 2 ст. 539 ГК РФ).

Иначе говоря, для неукоснительного соблюдения положений ГК РФ о коммунальном снабжении арендатор должен иметь в собственности соответствующее принимающее оборудование, а также тепло-, энерго- и водную сеть. И, конечно, необходима возможность учета арендатором фактического потребления услуг.

Справедливости ради стоит отметить, что в арбитражной практике есть примеры решений, согласно которым субабонент-арендатор вправе вступать в прямые отношения с поставщиком электро- и теплоэнергии независимо от того, в чьей собственности находится принимающая сеть (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24).

Однако, по нашему мнению, арендатору нет смысла стремиться к оформлению договоров с коммунальщиками при отсутствии собственных коммунальных сетей и принимающих устройств. Ведь в этом случае возникает вероятность того, что инспекторы воспользуются формальным правом признать такие правоотношения незаконными.

И соответственно усомнятся в праве арендатора учитывать коммуналку в налоговых расходах.

Если же по каким-то причинам арендатор все же прибегает к заключению прямых договоров с коммунальными службами, важно не ущемить при этом прав арендодателя. Арендатор должен не только уведомить хозяина помещения о своих намерениях, но и получить его разрешение (постановление ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02).

Описанный способ является единственным, при котором за коммунальные услуги платит арендатор. Во всех остальных случаях расчеты с поставщиками коммунальных благ осуществляет арендодатель.

Как поступать не стоит

По причинам, вполне понятным, арендодатель обычно стремится разделить коммунальное бремя с арендатором. Во всяком случае – в части услуг, которые последний потребляет для собственных нужд. С этой целью владельцы сдаваемых площадей используют весьма разнообразные способы оформления арендных отношений и документирования коммуналки.

Цель настоящей статьи – помочь арендаторам ориентироваться в этом разнообразии. Чтобы не попасть впросак, по неведению подписав изначально невыгодный арендный договор или приняв к учету коммунальные расходы по некорректно составленным документам. Для предупреждения подобных неприятностей прежде всего рассмотрим наиболее проигрышные из возможных ситуаций.

Коммунальный счет от арендодателя

Намерение арендодателя возместить траты на коммунальные услуги, которые потребил арендатор, может быть выражено по-разному. Например, так: в арендном договоре есть условие о том, что арендатор возмещает стоимость своей части коммуналки сверх суммы арендной платы.

Источник: http://www.buhkadr.ru/articles/262-kommunalnye-rashody-arendatora

Коммунальные платежи при аренде помещений

20.04.11

Определяемся с порядком расчетов за потребленные арендатором коммунальные услуги

Сразу заметим, что порядок расчетов между арендодателем и арендатором за потребленные последним услуги отопления, во­доснабжения, водоотведения, электроэнергии, газоснабжения и т. п., одним словом за потреб­ленные коммунальные услуги, нужно обязательно определить в договоре аренды.

При этом могут быть преду­смотрены следующие варианты таких расчетов.

Вариант первый. Арендатор и арендодатель договариваются о том, что арендатор сам будет оплачивать стоимость комму­нальных услуг, связанных с использованием (содержанием) арендованного имущества, — не­посредственно коммунальным или жилищнокоммунальным предприятиям.

Это самый беспроблемный вари­ант (в смысле возможных разногла­сий между сторонами договора аренды, возможных налоговых про­блем), но далеко не все арендаторы и арендодатели могут посчитать этот вариант приемлемым для себя.

Ведь для этого арендатору нуж­но будет заключить отдельные договоры с предприятиями жи­лищно-коммунального хозяйства и установить отдельные счетчики потребления воды, электроэнер­гии, газа и т. п. А это дополнитель­ный расход времени, денег, да и не всегда для этого есть техни­ческая возможность.

Вариант второй. Этот вариант заключается в том, что арендода­тель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, связанных с использованием (содержанием) сданного в аренду помещения, непосредственно коммунальным или жилищно-коммунальным пред­приятиям. В последующем аренда­тор компенсирует арендодателю соответствующие расходы.

В таком случае возможны сле­дующие «вариации»:

1) стороны договора аренды устанавливают такой размер арендной платы, который по­крывал бы расходы арендода­теля по оплате коммунальных услуг. При этом отдельная ком­пенсация не производится;

2) в договоре аренды отдельно оговаривается порядок расчета коммунальных платежей. Соглас­но этому порядку арендатор пе­речисляет арендодателю де­нежные средства в счет возме­щения стоимости потребленных коммунальных услуг согласно выставленному ему арендода­телем счету. В этом случае стои­мость коммунальных услуг, по­требленных арендатором, может определяться:

— по услугам теплоснабже­ния — пропорционально занимае­мой арендатором площади поме­щения в общей площади всего здания;

— по услугам горячего и холод­ного водоснабжения, водоотведения — пропорционально числен­ности работников арендатора в общей численности работников, работающих в помещении;

— по электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, кото­рая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

Нужно заметить, что при аренде помещений государственной и коммунальной собственности практически всегда используется именно этот вариант (если нет желания или возможности установить счетчики).

То есть при аренде имущества государственной и коммунальной собственности возмещение стоимости комму­нальных услуг в сумму арендной платы не включается и уплачива­ется арендатором отдельно (за­частую согласно отдельному до­говору).

Как отразить в договоре порядок расчетов за потребленные арендатором коммунальные услуги

Как мы уже сказали выше, ка­ков бы ни был порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и ее оплаты (компенсации), этот поря­док нужно обязательно опреде­лить в договоре.

Это можно сделать как в самом договоре аренды (в одном из раз­делов), так и в отдельном догово­ре. Здесь нужно обратить внима­ние, что при аренде государст­венного и коммунального иму­щества вопросы относительно компенсации стоимости комму­нальных услуг арендатором необходимо урегулировать в от­дельном договоре.

Читайте также:  С каких доходов нельзя удерживать по исполнительному листу: примеры

То есть сто­роны должны заключить, помимо договора аренды, еще и договор о возмещении расходов балансо­держателя на содержание арен­дованного недвижимого имущест­ва и предоставление коммуналь­ных услуг арендатору. Примерная форма такого договора утвержде­на приказом Фонда госимущества Украины «Об утверждении до­говоров аренды» от 23.08.

2000 г. № 1774.

Отдельный договор на электроэнергию: нужен ли?

Выше мы говорили о том, что порядок расчетов между аренда­тором и арендодателем за потреб­ленные арендатором коммуналь­ные услуги обязательно нужно отразить в договоре. В этом раз­деле мы отдельно хотели бы уде­лить внимание договорным отно­шениям с арендатором в части возмещения им стоимости потреб­ленной электроэнергии.

Для этого обратимся к Прави­лам пользования электрической энергией* (далее — Правила).

Согласно этим Правилам арендо­датель зачастую выступает в роли основного потребителя электро­энергии, а арендатор — субпотре­бителя.

Из Правил следует, что у арен­датора как субпотребителя электроэнергии должно быть два до­говора — с основным потребите­лем, т. е. арендодателем (относи­тельно использования его электро­сетей), и с поставщиком электро­энергии.

Однако позволим себе заме­тить, что на самом деле заключе­ние таких договоров не такое уж простое дело, точнее говоря, прак­тически нереальное — слишком много требований выдвигается при их заключении. Именно поэто­му на практике заключение суб­потребителем-арендатором от­дельных договоров с поставщиками электроэнергии происходит очень редко.

Нужны ли арендодателю лицензии на поставку коммунальных услуг

В ситуации, когда арендатор возмещает (компенсирует) арен­додателю стоимость потреблен­ных им коммунальных услуг, а арендодатель сам оплачивает эту стоимость непосредственно поставщикам этих услуг, у пред­принимателей иногда возникает вопрос: должен ли арендодатель приобретать лицензии на поставку электроэнергии, газа, на водо­снабжение и другие коммуналь­ные услуги, поскольку получается, что арендодатель как бы перепро­дает эти услуги арендатору. Надо сказать, что вопрос этот возник не на пустом месте. Иногда налого­вики необоснованно утверждают, мол, если у арендодателя нет ли­цензии на поставку электроэнер­гии, то выписка счетов на компен­сацию стоимости электроэнергии, потребленной арендатором, явля­ется незаконной.

На самом деле проблемы здесь никакой нет. Лицензии арендо­дателю в этой ситуации не нуж­ны. Это четко видно, если про­смотреть Правила, на которые мы ссылались выше, Лицензионные условия на соответствующие виды деятельности (поставку электро­энергии, газа и т. д.).

Из этих до­кументов следует, что потреби­тель не лишен права отпускать энергию субпотребителям. При этом лицензия нужна только круп­ным предприятиям, у которых есть специальное оборудование, ком­муникации и которые предостав­ляют услуги большому количеству потребителей.

Арендодатели в этот список явно не попадут.

Учет доходов и расходов при уплате (возмещении) коммунальных платежей

Теперь, когда возможные схемы возмещения стоимости комму­нальных платежей мы в общих словах обрисовали, поговорим об учете доходов и расходов при уп­лате или возмещении коммуналь­ных платежей арендатором.

Что касается случая, когда у арендатора напрямую заклю­чены договоры с поставщиками коммунальных услуг, то никаких вопросов не возникает.

У аренда­тора соответствующие затраты, если они фактически понесены, документально подтверждены, при условии использования взято­го в аренду помещения для осу­ществления хозяйственной дея­тельности, получения доходов от такого использования, включают­ся в состав расходов на основании подпункта 5.2.

1 Закона о налоге на прибыль*. Арендодатель в этом случае от денег коммунальщиков вообще отстранен, следователь­но, ни доходы, ни расходы у него на эту сумму не возникают.

Нет проблем с налоговым уче­том и в случае, когда стоимость коммунальных услуг будет вхо­дить в состав арендной платы. У арендодателя это однозначно доходы — что касается арендной платы, и расходы — что касается самостоятельно оплаченных им коммунальных услуг, у арендато­ра — расходы (на сумму арендной платы).

Теперь поговорим подробнее о варианте, когда арендатор отдельно возмещает арендода­телю расходы на оплату потреб­ленных им коммунальных услуг.

Раньше для отнесения этих затрат в состав расходов предпринима­теля — арендатора ГНАУ выдви­гала определенные требования — например такое, как уплата ком­мунальных платежей на дополни­тельный счет арендодателя, пре­дусмотренный специально для этих расчетов. На сегодняшний день такое требование уже забы­то.

Единственным требованием по включению арендатором затрат на возмещение стоимости потреб­ленных коммунальных услуг в свои расходы в настоящее время явля­ется наличие подтверждающих расчетных документов, которыми ГНАУ признает, в частности, счета арендодателей, согласованные с арендатором в отношении коли­чества потребленных услуг (см.

Письмо ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/151116). И, раз уж мы говорим о гражданине-предприни­мателе, для отнесения указанных затрат в расходы должен быть получен доход от использования взятого в аренду помещения.

У предпринимателя-арендода­теля полученные от арендатора денежные средства в виде ком­пенсации стоимости коммуналь­ных услуг должны быть включены в состав его дохода — на дату получения денежной компенса­ции.

В дальнейшем, когда арендо­датель перечислит эти средства предприятиям жилищно-комму­нального хозяйства, он сможет отразить их в своем учете в соста­ве расходов.

Если наоборот предприниматель-арендодатель снача­ла перечисляет оплату за комму­нальные услуги предприятиям ЖКХ, а затем только получает компенсацию от арендатора, то расходы и доходы он отразит в учете только на дату получения такой компенсации.

Если арендодатель — физиче­ское лицо — не СПД, то тут дело сложнее. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Если арендодатель — обычное физлицо

Если арендатор компенсирует арендодателю — физическому лицу (отдельно от арендной платы) коммунальные платежи, особенно актуальным становится вопрос, будут ли облагаться налогом с до­ходов такие компенсационные выплаты. Здесь нужно отметить, что обложения налогом с доходов таких компенсационных выплат, к сожалению, не избежать.

При выплате арендодателю дохода в виде компенсации за комму­нальные платежи, налог с дохо­дов должен быть начислен и удержан арендатором обяза­тельно.

Причем не суть важно, выплачивается компенсация за потребленные коммунальные ус­луги непосредственно арендодате­лю или перечисляется арендато­ром по договору аренды непосред­ственно коммунальным службам (за арендатора; т. е.

имеется в ви­ду случай, когда арендатор прямых договоров с коммунальными службами не заключал), поскольку и в первом и во втором случае ус­луги коммунальных служб оплачи­ваются в интересах арендодателя, следовательно, налог с доходов нужно будет удерживать и в пер­вом и во втором случае.

Единственный выход в этой ситуации — договоры относитель­но получения коммунальных услуг на период действия договора аренды переоформлять с арендо­дателя на арендатора (первый вариант, о котором мы говорили в начале публикации).

Если оплаченные коммунальные услуги будут входить в состав арендной платы, то в таком случае услуги будут облагаться по прави­лам налогообложения арендной платы, т. е. также облагаться нало­гом с доходов по ставке 13 % (без учета расходов арендодателя).

Компенсация стоимости коммунальных услуг у единоналожника

В случае, если арендатор ком­пенсирует арендодателю комму­нальные платежи, при этом арен­додатель является плательщиком единого налога, то такие средства

будут включаться в состав вы­ручки единоналожника. Именно этой точки зрения придерживают­ся налоговики (см., например, журнал «Вестник налоговой служ­бы Украины» 2003, № 23, 2004, № 11). Здесь нужно заметить, что Госкомпредпринимательства в этом вопросе стоит на стороне налогоплательщиков. В своем письме от 17.03.2003 г.

№ 3221/1489 Госкомпредпринимательства аргументировал право не включать получаемые средства в выручку единоналожника тем, что арендатор не может предос­тавлять коммунальные услуги арендатору. Со своей стороны заметим, что, несмотря на наличие указанного письма, опроверг­нуть позицию налоговых органов предпринимателю будет сложно.

Поэтому единоналожнику-арендодателю лучше все-таки в этом вопросе налоговикам не пере­чить.

Компенсация за коммунальные услуги и НДС

Что касается налогового учета по НДС при расчетах по возмеще­нию стоимости коммунальных услуг, то налоговые обязательства по НДС у арендодателя и налого­вый кредит у арендатора возника­ют в общем порядке, т. е. по пра­вилу «первого события» (конечно, при условии, что обе стороны — плательщики НДС).

При получении налоговой на­кладной от предприятий ЖКХ арендодатель отражает налого­вый кредит по НДС на общую сумму. На дату выставления счета арендодатель начисляет налого­вые обязательства по НДС исходя из стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендатором.

Арендатор включает в налого­вый кредит сумму НДС, исчислен­ную исходя из стоимости возме­щаемых коммунальных услуг (на основании налоговой накладной, полученной от арендодателя).

Определенный вопрос есть только касательно компенсации за услуги газоснабжения.

Так, согласно статье 8 Закона о госбюджете2006 операции по продаже природного газа, ввезен­ного на таможенную территорию Украины согласно внешнеэконо­мическим контрактам, заключен­ным во исполнение международ­ных договоров Украины, кроме операций по продаже такого газа для населения, бюджетных учре­ждений и других потребителей, не являющихся плательщиками НДС, облагаются НДС по нулевой ставке.

Отсюда можно было бы сделать вывод, что если арендатор и арен­додатель — плательщики НДС, стоимость газа, которая возмеща­ется арендодателю (если он не бюджетник и тем более не насе­ление) тоже должна облагаться по ставке 0 %.

Однако мы не думаем, что налоговики будут с этим со­гласны. Наверняка у них найдутся аргументы против. Так что тем предпринимателям, кто не хочет рисковать, лучше, конечно, с ну­левой ставкой в этой ситуации не связываться.

В данной статье мы рассмотре­ли основные моменты, которые касаются возмещения арендато­ром стоимости потребленных им коммунальных услуг при аренде помещения. Как видим, особых сложностей в этом вопросе нет. Главное — четко это вопрос уре­гулировать в договоре, тогда ни­каких проблем с «коммунальной компенсацией» не будет.

Ниже приведем основные вы­воды, которые следуют из данной статьи.

Выводы

Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (если нет отдельных приборов учета), может определяться:

—по услугам теплоснабжения — пропорционально занимаемой арендатором площади помещения в общей площади всего здания;

—по услугам горячего и холодного водоснабжения, водоотведения — пропорционально численности работников арендатора в общей численности работников, работающих в помещении;

—по электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

В ситуации, когда арендатор возмещает (компенсирует) арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг, а арендодатель сам оплачивает эту стоимость непосредственно поставщикам этих услуг, арендодатель не должен приобретать лицензии на поставку электроэнергии, газа и др.

Если арендатор компенсирует арендодателю — физическому лицу — не предпринимателю (отдельно от арендной платы) коммунальные платежи, при выплате такому арендодателю дохода в виде компен­сации за коммунальные платежи арендатором обязательно должен быть начислен и удержан налог с доходов.

В случае, если арендатор компенсирует арендодателю коммунальные платежи, при этом арендодатель является плательщиком единого налога, то такие средства будут включаться в состав выручки единоналожника.

Помітили помилку? Виділіть її та натисніть Ctrl+Enter, щоб повідомити нас про це

Источник: https://buhgalter.com.ua/articles/details/6745/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector