Обеспечительный (гарантийный платеж) по договору аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды (гарантийный) в 2018 году — что это такое, образец, возврат

Обеспечительный (гарантийный платеж) по договору аренды

Арендное соглашение скрепляет отношения между сторонами, когда одна из них предоставляет второму во временное пользование какое-либо имущество либо предмет, за который обязана уплатить определенную сумму.

В данной ситуации предметом сделки может выступать любое имущество, которое обладает персональными свойствами. Иными словами его можно с легкостью идентифицировать.

В большинстве случаев арендное соглашение заключаются по отношению к дорогостоящему имуществу, в частности при отсутствии возможности приобрести арендуемое имущество.

Важные аспекты

Перед рассмотрением основного вопроса изначально рекомендуется ознакомиться с общими теоретическими сведениями и российским законодательством.

Первоначальные понятия

Российское законодательство предусматривает различные способы исполнения обязательств участников сделки.

Залог принято считать наиболее распространенным вариантом, который подразумевает под собой определенную сумму финансовых средств, подлежащую передачи арендатором собственнику имущества.

В большинстве случаев залог выступает обеспечительным платежом. Данная разновидность гарантии подробно описана в ст. 381.1 Гражданского Кодекса России.

Он определяется аналогичным образом, как и залоговое имущество, однако, этот способ может быть задействован исключительно по отношению тех договоров, в которых предусмотрено наличие финансовых взаимоотношений между участниками.

После зачисления необходимого размера денежных средств она подлежит своего рода “замораживанию” на расчетном счете, и не может быть израсходована арендодателем по своему желанию.

Стороны соглашения

Вне зависимости от того, договор аренды нежилого помещения формируется либо иного предмета сделки, участниками могут выступать:

  • физические либо юридические лица;
  • индивидуальные предприниматели.

Согласно законодательству России одна из сторон именуется как арендодатель, а вторая – арендатор.

Арендодатель на основании подписанного арендного соглашения обязан передать предмет сделки арендатору за установленную плату.

Действующие нормативы

Основной нормативно-правовой документаций принято считать:

Письмо Министерства финансов от мая 2016 года Отображает нюансы по вопросу налогообложения
Федеральный закон № 42 Дает четкое определение обеспечительному платежу
Ст. 381.1 – 381.2 ГК РФ Отображает смысл использования обеспечительного платежа

Несмотря на то, что указанный перечень нормативной документации не является исчерпывающим, в нем отображены все необходимые базовые сведения по рассматриваемому вопросу.

Что это такое обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платеж несет под собой массу нюансов, особенно, если говорить о
жилом помещении. Бланк договора аренды можно скачать здесь.

О них обязательно необходимо знать с целью минимизации рисков возникновения различных последствий в дальнейшем.

Роль в договорных отношениях

Такие отношения являются взаимодействием, которое несет под собой наличие обоюдных определенных обязательств, из-за чего оно базируется на конкретных рисках для участников.

С целью снижения данных рисков российское законодательство подразумевает возможность введения мер, которые в какой-либо степени могут понизить их процент.

Согласно российскому законодательству данные меры именуются обеспечительными и могут выражаться в виде:

  • неустойки;
  • удержания вещи;
  • гарантии независимых сторон;
  • гарантийного платежа.

Обеспечительный платеж весьма новое понятие в Гражданском Кодексе России, который было введено Федеральным законом № 42 от марта 2015 года.

Основная суть заключается во внесении одной из сторон соглашения в пользу второй некого размера финансовых обязательств, которая при формировании обстоятельств нарушения обязательств перед вторым участником будет считаться засчитанной в счет погашения – на основании норм российского законодательства.

Допускается и место замены вносимых в обязательство финансовых средств ценными бумагам либо вещами – на основании Гражданского Кодекса России.

Если же обстоятельства нарушений обязательств в момент действия арендного соглашения не возникают, то обеспечительный платеж по завершению часто подлежит возврату.

По договоренности участников сделки она может быть переквалифицирована в платеж иного назначения.

Пример условий соглашения

Условие относительно внесения обеспечительного платежа в арендном соглашении подразумевается в большинстве случае из-за того, что подобная документация:

  • формируется по отношению к дорогостоящему имуществу;
  • несет под собой обязательство по регулярной арендной плате;
  • обладает действием продолжительный срок.

Иными словами обеспечительным платежом в арендном соглашении можно решить вопросы возмещения ущерба:

  • от возможной потери арендованного имущества либо же утраты так называемого нормального показателя износа;
  • за отсутствие либо частичного внесения оплаты за аренду пользования предметом соглашения;
  • от неисполнения арендатором иных условий, которые отображаются в арендном соглашении.

В области обеспечительного платежа в арендном соглашении рекомендуется отображать:

  • целевое использование (с целью погашения нанесенного ущерба);
  • объема финансовых средств, которые вносятся в обеспечение;
  • правила:
  1. Внесения платы.
  2. Применения.
  3. Пополнения на израсходованную сумму.
  4. Внесения поправок в сумму.
  5. Возврата.

В качестве обеспечительного платежа в арендном соглашении в большинстве случаев выступают финансовые средства.

Они нередко используются с целью покрытия утрат от несвоевременного внесения арендной платы.

Из-за этого размер значения, в большинстве случаев, напрямую зависит от оговоренной договором суммы платы за что-либо на период аренды — помесячно, поквартально, либо год.

Возврат денежных средств

Способы использования средств гарантийного взноса по окончанию действия арендного соглашения устанавливаются участниками сделки.

Если же не предусмотрено зачета в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными допустимыми способами можно полагать:

  • взыскание в полном объеме в пользу арендатора;
  • равномерное распределение между участниками сделки либо же в ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

Из этого следует, что если есть в этом необходимость, выбор способа обязательно необходимо отобразить в соглашении. В этом и заключаются способы, как вернуть рассматриваемый платеж.

Финансовые средства, которые остаются у арендодателя, автоматически считаются его прибылью, которое подлежит соответствующим налогообложением (при УСН либо НДФЛ).

Налогообложение

В сфере налогообложения на прибыль рассматриваемый платеж может расцениваться таким же образом, как обеспечение в форме задатков, из-за чего весь дальнейший срок действия соглашения он не признается:

  • прибылью непосредственного арендодателя;
  • затратами арендатора.

По отношению к обложению обеспечительного платежа в договоре аренды НДС необходимо ссылаться законодательство РФ.

В нем четко указано, что до наступления обязательств рассматриваемый платеж считается одним из средств обеспечения, а не потенциального расчета, из-за чего оно не подвержено начислению НДС.

Как выглядит образец

Для возможности ответить на вопрос, как прописать в арендное соглашение Положений относительно обеспечительного платежа, необходимо обязательно отображать несколько нюансов его применения:

  • правила внесения денежной суммы;
  • за что конкретно была засчитана платежка;
  • порядок взыскания неустойки.

Если говорить о первом случае, возникает обязательство отображать период, в течении которого арендатор обязан его предоставить. Причем обязательно оговаривается размер.

Для возможности исключить возникновение спорных ситуаций между участниками сделки, возникает необходимость в согласовании условий, на базе которых подобный платеж можно засчитывать.

К примеру, наиболее оптимальным вариантом считается, когда рассматриваемый платеж в арендном соглашении засчитывается в счет платы за аренду за последний календарный месяц.

Наиболее проблемным вопросом принято считать установление возможных нарушений, на основании которых владельцы имеют право начислять штрафные взыскания в пользу финансовых средств.

В данной ситуации способов может быть огромное число:

  • за порчу имущества;
  • в случае возникновения просрочек;
  • прочее.

Крайне важно в данном вопросе отображать все максимально подробно, для минимизации рисков возникновения конфликтных ситуаций между участниками сделки.

В завершении хотелось бы отметить, что рассматриваемый платеж является ключевым моментом при заключении сделки по аренде какого-либо имущества.

Иными словами, он выступает своего рода гарантией для арендодателя в соблюдении взятых на себя обязательств арендатором.

Благодаря такому платежу можно существенно минимизировать риски возникновения различных спорных моментов.

Источник: http://yurday.ru/obespechitelnyj-platezh-v-dogovore-arendy/

Что такое обеспечительный платеж в договоре аренды

Договором аренды скрепляются отношения между двумя сторонами. Одна предоставляет для временного использования какой-либо предмет, вторая за это выплачивает определенную сумму. Обеспечительным инструментом в таких сделках выступает определенное количество денег, которое выплачивается собственнику помимо арендных платежей.

Понятие в ГК РФ появилось только в 2015 году. Обеспечительный платеж — сумма, перечисляемая в обеспечение обязательств по договору. Благодаря ему решаются ситуации, связанные с возмещением ущерба. К ним относится:

  • утрата или порча имущества;
  • отсутствие поступлений или несвоевременное поступление платежей;
  • несоблюдение арендатором условий, прописанных в договоре.

При включении в договор аренды пункта о подобных платежах вносится информация об их конкретных назначениях, суммах, порядок пополнения, использования и возврата. Величина зависит от суммы арендной платы за определенный период времени.

В договоре при определении правил внесения основной части определяется срок, в который это должно было быть сделано, вид средств для оплаты. На протяжении всего срока действия соглашения средства сохраняются арендодателем. Проценты на нее не могут быть начислены.

Читайте также:  Перечень лекарственных средств для налогового вычета

Если деньги были частично потрачены, сумма восстанавливается путем дополнительного взноса в обеспечение. В официальных бумагах может быть прописаны особенности изменения величины. На нее может влиять корректировка месячной арендной платы.

Есть несколько вариантов возврата гарантийного взноса при окончании срока действия договора. Если условия сделки не были нарушены, происходит полный возврат суммы арендатору.

Иногда стороны приходят к соглашению, когда деньги распределяются между участниками поровну или в определенном соотношении.

При утере имущества, порче и в некоторых других ситуациях происходит переход прав на взнос к арендодателю.

В договоре должен быть указан конкретный срок, в течение которого возвращается платеж. Если этот пункт не прописан, то он должен быть возвращен в течение 7 суток с момента предъявления требования второй стороной.

Взнос расценивается так же, как залог ли задаток. Поэтому на протяжении срока действия документа он не может расцениваться в качестве дохода у арендодателя или расходом у арендатора. Платеж не является инструментом расчетов, не облагается НДС. Если компания зачитывает сумму, в учете отражается оплата задолженности или штраф.

В заключение отметим: если арендодатель отказывается возвращать деньги, а договор аренды выполнялся неукоснительно, следует обратиться в арбитражный суд. Но нужно быть готовым к тому, что практика по этому вопросу не всегда однозначна.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-949893-chto-takoe-obespechitelnyy-platezh-v-dogovore-arendy

Обеспечительный платёж по договору аренды

Заключение любого типа договора является своеобразным риском для любой его стороны. Потому максимальное предусмотрение в договоре всех возможных конфликтных ситуаций и своеобразная «страховка» — залог успешных договорных отношений. Для договора аренды такой «страховкой» может выступать обеспечительный платёж.

Понятие обеспечительного платежа по договору аренды

Законом предусмотрены разные способы обеспечения выполнения обязательства. Наиболее известным из них является залог.

Неким подобием залога для договора аренды является обеспечительный платёж аренды. Анализ ст.381.

1 ГК РФ позволяет определить обеспечительный платёж, как способ обеспечения выполнения обязательства, путём внесения определённой денежной суммы, одной стороною в пользу другой.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Стороны в договоре предусматривают срок исполнения обязательства. В случае если в установленный условиями сделки срок обязательство не было выполнено – обеспечительный платёж возвращается стороне, которая его внесла. Те же последствия наступают, когда обязательство было прекращено на основаниях, установленных законом.

Руководствуясь принципом свободы договора, законодатель предусматривает возможность сторон установить иные условия, при которых обеспечительный платёж возвращается целиком или полностью внесшему его контрагенту. Также он может быть частично или полностью разделён между сторонами. В этой ситуации всё зависит от воли сторон.

Размер средств, вносимых контрагентом по договору, определяется также в соответствии с волей сторон. Для договора аренды размер обеспечительного платежа устанавливается в зависимости от того, какой тип арендной платы установлен условиями сделки. В зависимости от типа арендной платы для договора аренды могут быть установлены такие виды обеспечительных платежей:

  • платёж в размере месячной (квартальной, годовой) арендной платы;
  • платёж в фиксированной сумме.

Первый тип привязан к периодичности и размеру арендных платежей, вносимых постоянно. То есть, это может быть не только месячный арендный платёж, например. Это вполне могут быть несколько месячных платежей (или другие вариации, приемлемые для сторон). В свою очередь, обеспечительный платёж в фиксированной сумме не привязан к арендной плате. Это может быть любая произвольная сумма.

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма.

Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства.

В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Момент внесения обеспечительного платежа

Существенным моментом является срок внесения денежных средств стороной договора, предпочтительным является определение такого срока в самих условиях сделки. Кроме того, необходимо определить момент, с которого будет начинаться отсчёт срока для внесения платежа.

Так, примером удачно определённого срока может быть такой фрагмент договора: «Арендатор обязан внести обеспечительный платёж по договору аренды в течение десяти календарных дней с момента получения счёта от Арендодателя». Указанный пункт выполняет сразу несколько важных функций:

  • установление срока для внесения платежа;
  • определение момента начала отсчёта срока для перечисления денежных средств;
  • детерминирование способа внесения средств (безналичный, на счёт Арендодателя).

К моменту внесения обеспечительного платежа может быть «привязан» другой фундаментальный момент по договору аренды – момент предоставления имущества в непосредственное пользование арендатора. Так, условиями сделки может быть предусмотрена возможность арендатора, получить имущество в пользование только в день внесения обеспечительного платежа.

Возврат денежных средств, внесённых в качестве обеспечения

Кроме функции исполнения обязательства, обеспечительный платёж имеет ещё одну – он может стать своеобразным «резервным фондом» обязательства.

Так, условиями сделки может быть предусмотрено право стороны, на счёт которой внесены средства, осуществлять издержки из обеспечительного платежа, в случае ненадлежащего выполнения контрагентом обязательства.

Например, если арендатор не внёс очередной месячный арендный платёж, арендодатель может денежные средства, внесённые ранее засчитать, как именно этот арендный взнос.

В таком случае в договоре целесообразно будет предусмотреть порядок, уведомления арендатора об обращении взыскания за обеспечительный платёж. Предпочтительным является письменное уведомление контрагента об использовании денежных средств. Уведомление об обращении взыскания на обеспечительный взнос, также может быть включено в текст уведомления о нарушении договора аренды.

Как отмечалось выше, после окончания срока действия договора найма обеспечительный взнос, может быть засчитан в качестве арендной платы за последний арендный период, либо возвращён на счёт нанимателя.

Однако на этом этапе могут возникнуть трудности именно у арендатора. Если арендодатель – не совсем добросовестно исполняет условия сделки и нормы закона, возвратить средства будет проблемно.

При этом наймодатель может мотивировать свой отказ возвратить денежные средства мнимыми или настоящими нарушениями условий договора.

Если арендодатель отказывается возвращать денежные средства, а договор аренды выполнялся неукоснительно (или даже при наличии небольших нарушений), лучший выход для нанимателя – обращение в арбитражный суд. Судебная практика по этому поводу не совсем однозначна.

Однако большинство судов склоняются к тому, что право на обращение взыскания на обеспечительный платеж в случае нарушения договора, должно быть прямо предусмотрено условиями сделки.

Если же такое право прямо не предусмотрено сделкой – действия арендодателя могут быть признаны неправомерными.

Также суды склоняются к тому, что письменное уведомление контрагента об обращении взыскания на денежные средства по обеспечительному взносу, является обязательным фактором.

Закон не предусматривает императивной обязанности стороны отправить письмо об этому своему контрагенту.

Однако такой шаг может свидетельствовать о добросовестности стороны и склонить чаши весов в суде в ту или иную сторону.

В целом обеспечительный платёж, может стать хорошей практикой принуждения стороны договора к его надлежащему их исполнению. Однако при составлении договора необходимо особое внимание обратить именно на этот пункт, ведь он может стать, как дискриминирующим, так и абсолютно справедливым.

Пример условий договора об обеспечительном платеже

Удачным примером пункта об обеспечительном платеже в договоре аренды является нижеприведённый.

Источник: http://arendaexpert.ru/obespechitelnyj-platyozh-po-dogovoru-arendy/

Обеспечительный платеж по договору аренды

В каких случаях по договору аренды возвращается гарантийный (обеспечительный) платеж арендатору?

Гарантийный (обеспечительный) платеж является одним из способов обеспечения обязательств арендатора по договору аренды. Гражданский кодекс не содержит императивных норм, регулирующих условия возврата данного платежа, в связи с чем, условия и порядок возврата гарантийного платежа согласовываются сторонами исключительно в договоре аренды.

Например, если договором предусмотрено, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора, то в случае такого расторжения арендатор обязан внести полностью арендную плату за весь период пользования имуществом и не вправе требовать зачета обеспечительного платежа в счет ее уплаты (Постановление ФАС МО от 05.07.2010 № А40-104629/09, Постановление ФАС ЦО от 26.01.2011 № А36-1063/2010). Арендатор в этой ситуации также не вправе требовать возврата обеспечительного платежа (Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2010 № Ф09-1159/10).

Однако в определенных случаях суд может расценить, что наличие у арендодателя гарантийного платежа, не удержанного в счет задолженности по арендной плате, означает неосновательное обогащение арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ и арендатор вправе требовать его возврата (см. Постановление ФАС МО от 07.07.2011 № А40-102932/2010).

Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором, суд может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременную уплату, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено договором (Постановление ФАС СКО от 08.12.2010 № А32-9172/2010).

Читайте также:  Можно ли получить два налоговых вычета: за один год, повторно, особенности получения

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Обеспечительный платеж может быть универсальным способом обеспечения исполнения обязательств

«Обеспечительный платеж часто удерживается как плата за расторжение договора

Отдельного внимания заслуживает вопрос, связанный с удержанием обеспечительного платежа за расторжение договора. Это проблема возникла в сфере арендных отношений, в которых арендодатели заинтересованы в долгосрочности арендных отношений и постоянном получении арендных платежей.*

Довольно часто стороны включают в договор аренды оговорку о праве арендодателя удержать обеспечительный платеж как штрафную санкцию (можно встретить и прямое указание сторонами на обеспечительный платеж как неустойку) в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, как правило, при наличии с его стороны нарушений условий договора. При этом стороны подписывают соглашение о расторжении, в котором прямо указывают на удержание обеспечительного платежа, и, соответственно, формально договор аренды расторгается по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке.

В арбитражной практике возникла неопределенность относительно того, допустимо ли удержание обеспечительного платежа при расторжении договора.

По какой причине происходит удержание? Если обеспечительный платеж удерживают в связи с тем, что расторжение вызвано нарушением арендатором своих обязательств, то как быть при установлении в договоре самостоятельной ответственности за такое нарушение.

К сожалению, объем настоящей статьи не позволяет рассмотреть этот вопрос во всех ракурсах, в связи с чем обрисую лишь его контуры.

Сравнительно недавно проблема с удержанием обеспечительного платежа при расторжении договора аренды могла быть разрешена на самом высшем уровне.

Один из таких споров находился на рассмотрении Президиума ВАС РФ, но после трех попыток так и не был рассмотрен.

В то же время в определении о передаче дела в Президиум ВАС РФ были обозначены три подхода к разрешению этой проблемы, сложившиеся в арбитражной практике24.

Первый подход. Наличие у арендатора задолженности по внесению арендных платежей не может выступать основанием для удержания обеспечительного платежа, если в договоре предусмотрена самостоятельная ответственность в виде неустойки за неисполнение обязательства по оплате арендной платы.

Если договором предусмотрена возможность расторжения договора любой из его сторон во внесудебном порядке, расторжение договора не может являться нарушением обязательств, и положение договора о том, что обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору, является ничтожным как противоречащее статье 330 ГК РФ25.

Второй подход. Если в договоре аренды четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, его удержание при досрочном расторжении по инициативе арендатора в случае просрочки внесения арендной платы не противоречит статьям329 и 421 ГК РФ26.

Третий подход. Судьба обеспечительного платежа зависит от того, надлежащим ли образом исполнялись обязательства по договору. Если договор расторгает арендодатель в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, обеспечительный платеж не возвращается арендатору, даже если договором предусмотрена специальная ответственность за нарушение такого обязательства27.

Практикой до сих пор не разрешен вопрос о возможности установления платы за односторонний отказ от договора

Как видно из обозначенных подходов, суды при разрешении проблемы, касающейся возможности удержания обеспечительного платежа при расторжении договора, сместили акцент на рассмотрение вопроса о наличии самостоятельной ответственности за нарушение арендатором обязательства, послужившего причиной расторжения, и при этом уклонились от анализа главного, на мой взгляд, вопроса, являющегося нервом всей проблемы, — о возможности квалификации в этом случае обеспечительного платежа в качества платы за отказ от договора.

Полагаю, что именно с этой точки зрения стоит подходить к разрешению данной проблемы. Сам факт, что за нарушение, послужившее причиной для расторжения договора, установлена самостоятельная ответственность, свидетельствует о намерении сторон придать удержанию обеспечительного платежа иной характер.

Говоря о правовой природе обеспечительного платежа (в этом случае — с позиции действующего законодательства), можно склониться к квалификации его в качестве отступной неустойки, уплата которой в соответствии с пунктом 3 статьи 396 ГК РФ освобождает от дальнейшего исполнения обязательств по договору. Вопрос о наличии в российском законодательстве дискутируется давно, однако удобство этого правового инструмента все же обуславливает необходимость его признания.

Цитата. «Отказ кредитора от принятия исполнения, которое вследствие просрочки утратило для него интерес (п. 2 cт. 405), а также уплата неустойки, установленной в качестве отступного (ст. 409), освобождают должника от исполнения обязательства в натуре» (п. 3 ст. 396 ГК РФ).

Как отмечает А. Г. Карапетов, законодатель использовал в пункте 3 статьи 396 Гражданского кодекса РФ ссылку на отступной характер неустойки как юридическо-технический прием, с помощью которого выделялось, что должник, уплатив такую неустойку, прекращает обязательство и, соответственно, снимает с себя обязанность исполнять его в натуре28.

Такая квалификация обеспечительного платежа при его удержании при расторжении договора аренды отвечает потребностям оборота и позволяет обеспечить баланс интересов арендатора и арендодателя.

В то же время следует признать, что, как обоснованно отметил А. Г. Карапетов, «в связи с наличием разных правовых институтов (компенсаторной неустойки, отступной неустойки и интегрированного в договор соглашения отступного), влекущих несколько различные правовые последствия, сторонам следует учитывать правовой режим каждого из них и более четко выражать свою волю при заключении договора«29.

Теперь остается надеяться, что вопрос об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора аренды все же получит оценку Высшего арбитражного суда РФ.

В заключение хотелось бы акцентировать внимание на том, что появление новых договорных конструкций (например, таких, как обеспечительный платеж) свидетельствует о том, что гражданский оборот непрерывно развивается и совершенствуется.

Арбитражная практика должна лишь оттачивать подобные конструкции, а не стараться уместить их в уже известные законодателю правовые формы. Как вполне обосновано заметил А. Л.

 Маковский, «известная формула „что не запрещено, то дозволено“ в наибольшей мере применима к гражданскому законодательству, ибо одним из его основных принципов является принцип свободного распоряжения каждым принадлежащими ему гражданскими правами».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

Источник: https://www.law.ru/question/11677-obespechitelnyy-platej-po-dogovoru-arendy

Возврат обеспечительного платежа по аренде | Образец договора, сроки возврата, заявление о возврате обеспечительного платежа | Дело Модульбанка

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Описание обеспечительного платежа в договоре аренды

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Читайте также:  Гсм для маршрутных такси - нормы списания, документы для списания

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

Акт осмотра от эксперта статьи

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Фраза не защищает

Защищает

Помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует целям использования

В офисе четыре окна. Каждое окно закрывается с нажимом, потому что замок на окне выступает из рамы (Фото)

Ламинат у входной двери вздулся (Фото)

Кондиционер установлен, но не работает

Показываю пример с фотографиями. Это пример с мелкими недостатками, если проблема с трубами или проводкой — можно описывать по такому же принципу.

Директор «Вишневой булочки» осматривает офис. Вроде всё в порядке:

Чтобы арендодатель не списал недостатки офиса на «Булочку», надо убедиться, что недостатков нет. Но они есть: подтеки, трещины и вздутый ламинат.

Раз директор заметил недостатки, он описывает их в акте осмотра. Можно так и писать: «Залит левый верхний угол».

К словесному описанию надо приложить фотографию, это поможет доказать свою правоту. Фотография может быть такой:

На акте осмотра должна быть подпись арендодателя. Его подпись подтверждает: «Я видел недостатки помещения, с описанием и фотографиями согласен».

Бывает, что арендодатель устно соглашается с описанием, а подписывать акт отказывается. Может сказать:

  • «Это естественный износ, ничего страшного»;
  • «Да-да, это я помню, при выезде поговорим»;
  • «Я не обращаю на это внимание, сдавать офис не мешает».

Не слушайте отговорки. Сейчас арендодатель не обращает внимание на потертые обои, а при выезде обратит, и под предлогом ремонта заберет обеспечительный платеж. Единственный способ избежать риска — получить подпись на акте.

Письменное согласие на ремонт

Компании могут менять помещение под себя: снести перегородку или поставить две новые, поменять окна на пластиковые, сменить дверь. На любые изменения надо получать письменное согласие арендодателя.

Директор «Вишневой булочки» звонит арендодателю: «Мы хотим поставить перегородку. Можем?»

Арендодатель: «Да, конечно, делайте. Мне даже лучше, я такой дизайн буду следующим арендаторам предлагать».

А когда «Булочка» съезжает, выясняется, что так нельзя: «Значит так, по плану этой перегородки не было, давайте-ка убирайте обратно и закрашивайте повреждения в стене. А пока наводите порядок, платите арендную плату или отдавайте обеспечительный платеж».

Согласие на ремонт от эксперта статьи

Чтобы подстраховаться, на любые изменения берите разрешение.

Пример согласия на ремонт

Письменное согласие нужно, даже если арендодатель кажется своим парнем.

Условие досрочного переезда

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает 620-я статья Гражданского кодекса:

  • арендодатель мешает использовать помещение;
  • у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
  • помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Если в договоре нет условий досрочного выезда, здорово попробовать их включить. Например, такое условие:

Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если предупреждает арендодателя за месяц.

Документы для переезда

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

  • арендодатель говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
  • приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не отремонтирует помещение, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательство арендодателя можно прописать так:

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.

Приглашение арендодателя на осмотр, от эксперта статьи

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить заказным письмом Почтой России или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;

Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.

Акт передачи помещения от эксперта статьи

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если арендодатель не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

Что дальше

Если подписываете договор на аренду, вот пример, что писать для обеспечительного платежа в договоре.

Если выехали, напомните арендодателю о платеже. Можно напомнить по телефону, а можно официально — отправить письмо с просьбой на почту.

Если арендодатель отказывается возвращать деньги, надо готовиться к спору. Для спора компания собирает:

  • акт осмотра помещения до аренды и после;
  • подтверждение отправки акта, если арендодатель отказался его подписывать;
  • приглашение на осмотр помещения и подтверждение отправки приглашения;
  • заключение независимого эксперта: с помещением после аренды всё в порядке, только естественный износ;
  • выписки со счета, которые показывают, что компания вовремя платила аренду;
  • письменное согласие арендодателя на ремонт, если компания его делала;
  • договор аренды с условием об обеспечительном платеже;
  • копия предупреждения, что компания съезжает;
  • письменное требование выплатить обеспечительный платеж.

С такими документами можно готовить досудебную претензию, но это уже другая история.

Источник: https://delo.modulbank.ru/all/arenda

Ссылка на основную публикацию